Ülkemizde gayrimenkul alım-satımı günümüz ekonomik ihtiyaçları karşısında giderek artmaktadır. Her ne kadar gayrimenkul satış bedelinin ödenmesinden sonraki kısım basit bir alım-satım prosedürü gibi görünmekte ise de, esasen gayrimenkul alım-satımı ciddi araştırmalar yapılmasını, esaslı aşamalar izlenmesini gerektirmektedir. Taşınmazların mülkiyetine ilişkin her yıl Türk Mahkemelerinde binlerce dava açıldığı hususu dikkate alındığında konunun önemi daha iyi anlaşılmaktadır. İster yatırım amaçlı, ister oturum amaçlı olsun taraflar arasında sorun yaşanmaması için gayrimenkul alım-satımında dikkat edilmesi gereken esaslı unsurlar bulunmaktadır.
Tapu Kayıtlarının İncelenmesi
Satın alınan gayrimenkulün tapu kaydının satın alma gerçekleştirilmeden önce incelenmemesi sebebiyle uygulamada birçok ihtilafa rastlanmaktadır. Satıştan sonraki süreçte alıcının herhangi bir hak kaybı yaşamaması, beklenmedik bir durum ile karşılaşmaması için gayrimenkul almadan önce tapu kayıtları mutlaka incelenmelidir.
Türk Hukuk sisteminde “Tapuya Güven” ve “Alenilik” ilkeleri esastır. Tüm taşınmazların alım satım işlemleri taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğü’nde gerçekleştirilmekte, gayrimenkulün mevcut durumu ise tapu kayıtlarında belirtilmektedir. Tapu kayıtlarına ilişkin alenilik ilkesi gereği, söz konusu taşınmazın tapu kaydı her ilgili tarafından incelenebilmekte, soruşturulabilmektedir. Şu halde, gayrimenkul alımından önce, ilgili gayrimenkulün tapu kayıtlarının incelenmesi alım-satım işleminin sağlıklı bir şekilde tamamlanmasında önemli bir etkendir.
Belediye Kayıtlarının İncelenmesi
Satın alınmak istenen gayrimenkulün belediye kayıtları da incelenmelidir. Zira satın alınmak istenen taşınmazın yakın zamandaki akıbeti, imar durumu, yapı kullanma izin belgesine sahip olup olmadığı, emlak vergisi borcu olup olmadığı ancak ilgili taşınmazın belediye arşiv dosyasının incelenmesi ile sağlıklı bir şekilde öğrenilebilir. Bu hususlar alıcının gayrimenkulü satın alma kararında önemli rol oynayabileceği gibi, alıcı tarafından bu hususların bilinmesi ileride beklenmedik bir durumla karşılaşılmasının da önüne geçecektir.
Belediye kayıtlarının incelenmesi ve belediyenin ilgili birimlerinden yapılacak sorgulamalar neticesinde taşınmazın rayiç bedeli de gerçeğe uygun şekilde öğrenilebilecektir. Taşınmazın rayiç bedelinin doğru şekilde bilinmesinin tapuda yapılacak alım-satım işlemine de etkisi büyüktür. Tapu Müdürlüğü’ne beyan edilecek olan alım-satım bedeli bu rayiç bedele uygun şekilde bildirilmelidir zira tapuya bildirilecek alım-satım bedeli rayiç bedelden düşük olamayacaktır.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi İmzalanması
Gayrimenkul satış sözleşmesi; satıcının anlaşılan bedel karşılığında taşınmazı vermeyi, alıcının da bu taşınmazı satın almayı ve bedelini ödemeyi üstlendiği karşılıklı olarak gerçekleştirilen ve tarafların tapu sicil memuru karşısındaki vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan bir sözleşmedir. Gayrimenkul satın almak isteyen kişiler, ileride hak kaybı yaşamamak için mutlaka yazılı bir sözleşme imzalayarak satış işlemini hukuki bir belgeye dayandırmalıdırlar.
